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Chambre Syndicale des Propriétaires et Copropriétaires - Lyon Métropole & Rhône

COVID-19 : FOCUS 2 PAIEMENT LOYERS LOCAUX PROFESSIONNELS & CRISE CORONAVIRUS & LFR 2020

En dépit des conséquences de la propagation de l’épidémie Covid-19, les locataires de locaux commerciaux ou professionnels ne peuvent pas décider seuls de ne plus payer les loyers et charges locatives, qui restent exigibles et dus.

En effet, prise en application de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de Covid-19, l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers (...) afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie, invite « indirectement » bailleur et locataire (bail commercial ou professionnel) à se rapprocher pour convenir d'un report ou d'un étalement des loyers (et non d'une annulation).

L'ordonnance vise toutefois les locataires (personnes physiques ou morales) exerçant une activité économique susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité, spécialement créé par l'ordonnance n°2020-317 du 25 mars 2020 pour faire face aux conséquences financières de l’épidémie Covid-19.

Les critères d'éligibilité à la mesure de neutralisation des sanctions contractuelles pour impayés de loyers prévue par l'ordonnance sont définis par le décret n°2020-378 du 31 mars 2020 relatif au paiement des loyers (...) afférents aux locaux professionnels des entreprises.

Pour demander le bénéfice de la mesure (sur le site Internet des impôts) et obtenir « le droit » de négocier (avec son bailleur) du report ou de l'étalement de ses loyers, le locataire (visé par l'ordonnance) doit produire (au bailleur) une attestation sur l'honneur indiquant que son entreprise est éligible au fonds de solidarité et justifier en outre (toujours au bailleur) du dépôt d'une demande d'aide au titre du fonds de solidarité (décret n°2020-378 du 31 mars 2020, art. 2).

Dans cette affirmative, bailleur et locataire conviendront alors d'un report ou de l'étalement du paiement des loyers dont l'échéance de paiement interviendra entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux (2) mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire (soit jusqu’au 10 septembre 2020 suite à la loi n°2020-546 du 11 mai 2020 prorogeant l'état d'urgence sanitaire et complétant ses dispositions).

Dans la négative, si le locataire n'est pas éligible aux subventions du fonds de solidarité et donc ne peut prétendre aux mesures de report de loyer prévues par l'ordonnance, il doit régler par principe les loyers et charges aux échéances contractuellement prévues.

 

Le Ministre de l'Economie Bruno LE MAIRE a rappelé le 23 avril 2020 sur France Info que le second volet du fonds de solidarité, ouvert depuis le 15 avril et instruit par les Régions (depuis le site Internet de chacune d’elles) répond « à l'urgence à laquelle les petites entreprises sont aujourd’hui confrontées, y compris sur le paiement de leur loyer et de leurs charges » (communiqué de presse Gouvernement et Régions de France du 27 avril 2020).

Il a annoncé le 4 mai 2020 sur France Inter que le fonds de solidarité (deuxième étage) pourra prendre en charge les loyers des indépendants qui n’ont pas de salarié et ne sont pas éligibles au prêt garanti par l’État (PGE).

Quant aux bailleurs concernés par « l’annulation de trois mois de loyers pour les très petites entreprises de moins de dix salariés » et qui ont répondu à l’appel de Bruno LE MAIRE, ce sont uniquement les « grandes foncières » (communiqué de presse Ministère de l’Economie et des Finances du 17 avril 2020) et non les (petits) bailleurs privés particuliers, représentés par l’UNPI, qui ne peuvent assumer cette annulation automatique.

 

Quoi qu'il en soit, bailleur et locataire peuvent toutefois convenir, dans un protocole d’accord, de mesures exceptionnelles et temporaires :

  • un report (intégral ou partiel) des loyers (mais non des charges qui continuent « à courir ») ou une remise sur les loyers (de 30 % par exemple) pendant la durée (déjà) de l'état d'urgence sanitaire, en contrepartie d’un règlement immédiat de ceux-ci ;
  • le cas échéant, des modalités de paiement transitoires en sortie de confinement (par exemple, d'une mensualisation des loyers et charges facturés jusqu'alors au trimestre ; d'un paiement des loyers et charges à terme échu et non plus d'avance ; voire d'un loyer « progressif ») ;
  • et, surtout, un échéancier de remboursement adapté, sans pénalités, de l'arriéré des loyers reportés, une fois que l'activité aura repris (ou paiement en une fois des loyers non payés ou leur étalement sur quelques mois, voire annuel) ;

Et ce, sur la base d’éléments concrets justifiés par le locataire, savoir : l’impossibilité d’exercer l’activité ou d’exploiter le fonds et pour quelles raisons ? ; l’impossibilité financière de payer les loyers en raison d’un chiffre d’affaires inexistant, d’une trésorerie insuffisante, d’un refus de prêt bancaire…

 

La 2nde loi de finances rectificative n°2020-473 du 25 avril 2020 « encourage fiscalement » le bailleur particulier (ou SCI) en prévoyant que les abandons de loyers, consentis entre le 15 avril et le 31 décembre 2020, au profit de son entreprise locataire (n’ayant pas de lien de dépendance avec lui), ne sont pas des revenus fonciers… à déclarer imposables (!). Les charges correspondantes demeurant (seules) déductibles de ses revenus fonciers 2020.

 

Par ailleurs, la demande de suspension/d'annulation des loyers et charges du locataire durant la période de confinement (plutôt que leur report/décalage) ne peut être valablement fondée sur :

  • La force majeure (C. civ. art. 1218) car elle ne s'applique pas à une obligation de paiement ; elle ne peut être invoquée que pour l'exécution d'une obligation de faire, non pour suspendre un paiement. L'épidémie Covid-19 n'est pas, à elle seule, un cas de force majeure : l'activité du locataire doit être frappée par une interdiction d'ouverture et son exercice non autorisé « du tout » (ce qui reste discutable et, par ailleurs, excepté si l'entreprise bénéficie(rait) du 1er et/ou 2nd volet du fonds de solidarité).
  • La révision du contrat pour imprévision (applicable aux contrats signés après le 1er octobre 2016, mais qui a pu être écartée dans le bail) (C. civ. art. 1195) car le changement imprévisible de circonstances ne rend pas le paiement du loyer « plus onéreux » et la mise en œuvre de la procédure n'autorise nullement le locataire à ne pas payer le temps de la renégociation du contrat, voire le temps que le juge statue(rait).
  • Quant à (la force majeure conjuguée à) l’exception d’inexécution (C. civ. art. 1219), elle ne peut être invoquée qu’en présence d’une inexécution contractuelle fautive. Or le défaut de délivrance et/ou la privation de jouissance des lieux loués sont imposés au Bailleur par le Gouvernement. Il ne s'agit pas d'une inexécution d'une obligation du Bailleur, lequel n’est pas directement ni pleinement fautif (et ne s’agit-il pas plutôt d’une privation de clientèle touchant l'activité, le fonds, et non les locaux ?).

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